위워크 IPO 투자 설명서로 알게 된 5가지··· '팩트체크'

Techworld
‘투자 설명서’라고 하는 ‘S-1 서류(신규주식공개 신청 서류)’는 기업이 계획한 IPO(Initial Public Offering)에 앞서 미국 증권거래위원회(Securities and Exchange Commission, SEC)에 등록하기 위해 작성하는 양식이다. 투자자가 해당 회사에 투자할지를 결정하는 데 필요한 기본적인 비즈니스 정보, 재무 정보가 포함된 문서다.

S-1 서류는 본질적으로 길고 장황하며, 상투적인 법률 용어가 가득한 문서다. 최근 공유 사무 공간 임대 업체인 위워크(WeWork)의 모회사인 ‘위컴퍼니(We Company)’가 S-1 서류를 제출했다.
 
ⓒWeWork


SEC는 14일(현지 시각) 이 서류를 공개했으며, 이후 잠재적인 투자자와 (기술 분야 언론이 부동산 회사를 다루는 이유가 의문이지만)여러 기술 미디어가 이 서류를 자세히 조사했다. 이 서류는 창의적인 회계 처리, 눈이 휘둥그레지는 재무 상태, 괴상한 마케팅 용어, 고위 임원들의 일부 이례적인 비즈니스 관행 등이 다긴 ‘정보의 보고’다. 이 가운데 다섯 가지 주요한 ‘시사점’을 소개한다.

엄청난 손실
첫 번째는 재무 상태다. 위워크는 연간 19억 달러의 손실을 기록하는 상태에서 주식을 발행하기로 하고, 다른 동급 ‘기술 유니콘’과 위워크를 차별화하고 있다.

올해 초 성공적으로 주식을 발행한 대형 차량 공유 업체인 우버는 지난 3개월 동안 전례가 없었던 속도로 50억 달러의 손실을 기록했다. 위컴퍼니도 지난해 비슷한 수준인 19억 달러의 순손실을 기록했다. 임대료(위워크는 사무실을 임대한 후 소규모 기업과 프리랜서에게 전대하는 서비스를 제공), 영업 비용, 세일즈, 마케팅 관련 비용 등 비용 총계는 35억 달러였다.

매출 성장세는 꽤 놀랍다. 2017년 8억 8,600만 달러였던 매출이 지난해에는 18억 달러로 증가했다. 2019년에는 상반기에만 이미 15억 달러의 매출을 달성했다. 이 회사는 이런 매출 성장세를 수익성으로 전환하려는 큰 계획을 갖고 있다.
 

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글로벌 규모의 경제 = 이익
흥미로운 부분은 이런 폭발적인 성장세를 향후 수익성으로 전환, 생존력을 갖춘 상장회사가 된다는 계획을 세운 부분이다.

기본적으로 위워크의 입지를 공격적으로 계속 확대 및 확장, 브랜드 인지도와 규모의 경제를 키워 이익률을 높인다는 계획이다.

위워크는 이에 대해 “우리는 새로 마련한 각 사업 입지가 장기적인 재무 성과에 기여하고, 이것이 이익을 증대시킬 수 있도록 비즈니스를 운영하고 있다. 우리는 전략적으로 도시들의 사업 입지를 군집화하고 있다. 이는 브랜드 인지도와 규모의 경제를 향상시키며, 궁극적으로 글로벌 플랫폼의 수익성을 강화한다”라고 설명하고 있다.

이 회사는 합했을 때 총 인구가 약 2억 5,500만 명에 달하는 280개 도시로 사업을 확장할 계획이다. 투자 설명서에 따르면, 여기에서 창출되는 시장 기회는 총계 기준 1조 6,000억 달러에 달한다.

위워크는 이를 세분화, 새로운 시장에 진출 및 확장할 때마다 초기 비용이 감소하기 시작할 것이라고 주장하고 있다. 복잡하게 들릴 수 있을 것이다. 본질적으로 복잡하기 때문이다.

위워크는 각 사업 입지가 성숙해지면 이윤이 개선될 것으로 판단한다. 가까운 장래에는 손실을 기록하겠지만, 사업 입지가 성숙해지면서 지속 가능한 이익으로 전환될 것으로 판단한다. ‘성숙한 사업 입지’는 24개월 이상 된 사무 공간을 가리킨다.

이 회사는 특정 사업 입지가 성숙기에 도달하면 입주율이 안정적으로 유지되고, 회원 유치를 위한 빌드-아웃, 영업, 마케팅에 대한 초기 투자가 완료된다. 그리고 사업 입지에서 반복해서 수익이 창출되어 공헌 이윤과 현금 흐름으로 전환된다고 주장한다. 이 기사를 쓰는 시점에 성숙기에 도달한 위워크의 사업 입지는 약 30%에 불과하다.

 


위워크를 주시하고 있는 블룸버그의 엘런 휴에트 기자는 14일(현지 시각) 위워크가 지난 몇 년간 이와 관련된 수치를 ‘조정’했다는 내용의 트윗을 게시했다. 휴에트는 “S-1에서 새롭게 바뀐 부분: ‘성숙한 사업 입지’란 문을 연 지 24개월이 지난 사무 공간을 의미한다. 그런데 과거에는 18개월이었다. 또 올해 초, ‘대기업’ 고객에 규모가 더 작은 기업들이 포함되도록 개념에 대한 정의를 바꿨다”라는 트윗을 올렸다.
 

Ellen Huet 
Replying to @ellenhuet 
조금 더 중요한 내용 관련: 위워크 S-1에는 ‘악명 높은’ ‘커뮤니티-조정 EBITDA(또는 커뮤니티 조정 관련 개념)”에 대한 내용이 없다. 대신 건물별로 사업의 수익성을 설명하는 데 ‘공헌 이익(contribution margin)’이라는 개념을 사용하고 있다.


Ellen Huet 
위워크는 수치에 대한 정의를 수정:

S-1에서 새롭게 바뀐 부분: ‘성숙한 사업 입지’는 이제 문을 연 지 24개월이 지난 사무실을 의미한다. 과거에는 18개월이었다.

올해 초에는 ‘대기업’ 고객에 규모가 더 작은 기업들이 포함되도록 개념에 대한 정의를 바꿨다. https://twitter.com/ellenhuet/status/1128780898734710784
Ellen Huet 
1분기 ‘준(Quasi)’ 순익 보고서에서 위워크는 ‘대기업’ 회원에 대한 정의를 직원 1,000명 초과가 아닌 500명 초과 회사로 바꿨다.

놀랍게도 2018년 기준 대기업 회원 비율(%)은 이제 32%가 아닌 37%이며, 1분기의 대기업 회원 비율은 40%이다. https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-15/wework-posts-264-million-quarterly-loss-as-it-expands-globally
 


‘단순한 사무실 임대업이 아니’라고 강조
위컴퍼니를 잘 모르는 사람은 S-1 서류의 내용에 크게 놀랄 수도 있다.

위컴퍼니는 S-1에서 자사에 대해 “우리는 세계적으로 영향을 극대화하기 위해 노력 및 헌신하고 있는 커뮤니티 회사다. 세상의 양심과 의식을 격상시키는 것을 기업 사명으로 추구하고 있다. 우리는 성장에 도움을 주고, 경험과 진짜 성공을 공유하는 글로벌 플랫폼을 구축했다”라고 설명했다.

이 회사를 창업한 애덤 뉴먼은 2017년 포브스 기자와 인터뷰하면서 “위워크의 11자리 수 가치는 매출보다는 ‘에너지와 정신’에 기인한 부분이 더 크다”라는 유명한 말을 했다. 그는 자신의 회사에 대한 전망을 매우 밝게 보고 있다. 

그에 대한 이야기는 이제 잘 알려져 있다. 투자 설명서는 뉴먼을 “비전가 겸 운영자, 혁신가로서의 역량을 모두 입증해 보인, 그러면서 커뮤니티와 문화 창조자인 독창적인 리더”로 설명하고 있다. 기술 분야의 창업자들이 그렇듯, 그리고 실리콘 밸리의 모든 사람이 그렇듯, 뉴먼은 그의 회사가 하는 일, 대표하는 것의 중심에 있다. 

상장 전 위워크의 가치를 높이는 데 뉴먼은 적극적일 수밖에 없는 이유가 투자 설명서에 나타나 있다. 이 서류의 자본 보상 항목에 나온 내용을 보면, 그는 위컴퍼니가 500억 달러의 자본을 유치할 경우 3년 동안 707만 8,861주의 스톡옵션을 받게 된다. 또 720억 달러를 유치하면 2년 동안 707만 8,861주의 스톡옵션을, 900억 달러를 유치하면 2년 동안 943만 8,481주의 스톡옵션을 받는다.

위험 요소
투자 설명서에서 투자자들을 위해 길게 늘어놓은 주의 사항들에 해당하는 위험 요소 중 대부분은 위컴퍼니에 대한 것들이 아닌 꽤 ‘상투적'인 것들이다.

투자 설명서에 언급된 이례적인 위험 요소 중 하나는 글로벌 경기 침체 가능성이다. 사실 월가의 애널리스트들은 오래전부터 위컴퍼니의 불안 요소로 경기 침체를 언급했었다.

투자 설명서는 “우리는 어떤 경제 사이클에서도 지속 가능한 비즈니스 모델을 갖고 있다고 생각하지만, 반드시 그렇다고 보증 및 보장을 할 수는 없다. 우리 회원 기반 중 상당수는 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받을 수도 있는 중소기업과 프리랜서들로 구성되어 있다”라고 설명하고 있다.

위워크는 글로벌 금융 위기가 있고 2년 뒤인 2010년, 즉 약 9년 전에 설립된 회사다.

비즈니스 자체에도 확실한 위험 요소가 존재한다. 직접 소유하지 않은 오피스가 절대다수를 차지하고 있다는 것이다. 즉 상업용 부동산 소유주의 ‘호의’에 의지해야 하는 사업 모델이다. 그런데 시장 상황이 바뀌면, 관계가 급격하게 바뀔 가능성이 있다.

투자 설명서는 이에 대해 “우호적인 조건으로 임대를 연장하거나, 다른 장소를 확보하는 능력은 해당 시기의 부동산 시장 상황에 따라 달라진다. 전반적인 임대료 상승, 유리한 임대차 공간에 대한 다른 예비 임차인과의 경쟁, (기존 또는 새로운)건물 소유주 및 임대인과의 관계를 예로 들 수 있다. 또 기타 우리가 통제할 수 있는 다른 요소들로 인해 달라질 수 있다”라고 설명하고 있다.

그리고 이례적인 또 다른 위험 요소와 관련, “위컴퍼니에 대한 온라인 뉴스 기사 및 여기에 우리가 관여한 행위가 증권법 위반으로 규정되는 경우, 우리는 IPO에서 판매한 주식들을 다시 구입해야 할 수도 있다. 투자자는 이 투자 설명서에 언급된 내용만을 토대로 주식 매입 여부를 결정해야 한다”라고 설명하고 있다.

이는 뉴먼이 2019년 5월 <엑시오스> 및 <비즈니스 인사이더>와 가진 인터뷰와 관련이 있다. 이 인터뷰가 규정 위반이 될 수 있기 때문이다.

투자 설명서는 "우리는 2019년 5월 온라인 뉴스 기사, 기타 뉴스 기사와 관련된 우리의 행위가 증권법 5조에 위배된다고 판단하지 않는다”라고 덧붙였다.

그러나 법 위반으로 판명날 경우, 위컴퍼니는 1년 이내에 IPO에서 매각한 주식을 최초 매입 가격에 이자를 합한 금액을 지불해 다시 사들여야 한다.

다소 황당한 내용
IPO의 관련 당사자 항목은 통상 흥미로운 부분이 아니다. 그러나 <블룸버그>의 쉬라 오바이드 기자는 다음과 같은 내용을 트윗했다. “위워크 IPO 서류의 관련 당사자 항목을 읽었는데, 농담이 아니라 지금까지 읽은 가장 어이없는 내용이다.”

여기에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.
• 위워크의 CEO 애덤 뉴먼은 과거 위워크 주식을 담보로 수천만 달러를 대출받았다.
뉴먼은 We Holdings LLC로부터 We 브랜드에 대한 권리를 590만 달러에 인수했다. 이 회사의 지배 주주는 애덤 뉴먼이다.
• CEO의 부인은 애덤 뉴먼이 사망할 경우, 승계자를 결정할 권한이 있는 몇몇 사람 중 한 명이다.
ciokr@idg.co.kr